215 закон о строительстве. Федеральный закон "о жилищных накопительных кооперативах". Как регистрируется организация

Невозможность использования ипотеки для покупки собственного жилья широкими слоями населения привела к законодательной разработке альтернативных вариантов, позволяющих привлекать на эти цели не банковский капитал, а собственные средства лиц, желающих приобрести квартиру.

В основу механизма финансирования был положен международный опыт, накопленный, в первую очередь, в Германии, и советский – при создании касс взаимопомощи.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Структуры, призванные помочь гражданам купить жилье на альтернативных ипотеке условиях, получили название «жилищные накопительные кооперативы» (ЖНК), деятельность которых регулируется Федеральным законом № 215-ФЗ от 30.12.2004.

Какие отношения регулирует закон?

Закон очерчивает юридические, организационные и экономические аспекты деятельности юридических лиц, создаваемых для аккумулирования и использования средств населения на строительство или покупку жилья.

Принимая участие в финансировании, гражданин становится членом кооператива, приобретая, в том числе, права и обязанности по участию в управлении организацией, что по замыслу законодателя должно стать главным страховым инструментом защиты его прав.

ФЗ № 215 регулирует:

• алгоритм создания ЖНК, его реорганизации и ликвидации;
• основные принципы работы и механизмы страхования финансовой устойчивости;
• права и обязанности членов кооператива и органов управления;
• меры государственного контроля и гарантии защиты интересов граждан.

ЖНК получил следующие возможности:

• привлекать финансовые средства граждан, являющихся членами кооператива;
• приобретать жилье на деньги пайщиков;
• участвовать в строительстве в роли застройщика или дольщика;
• привлекать заемные средства в объеме не более 40% от стоимости имущества, принадлежащего кооперативу.

Основная идея, заложенная в законе, – дать нормативные возможности для объединения финансовых ресурсов граждан с целью приобретения ими жилых помещений.

Основные положения

Структурно закон состоит из шести глав и выстроен следующим образом:

• Глава 1 содержит общие положения. Описывает регулируемые нормативным актом отношения, дает расшифровку используемых понятий, а также устанавливает основные положения о ЖНК, его членах, учредительных документах и порядке взаимодействия пайщиков и юридического лица.
• Глава 2 определяет процедуры и механизмы создания, реорганизации, а также ликвидации ЖНК. В частности, установлено, что количество членов кооператива должно быть в пределах от 50 до 5000 человек. Возможность реорганизации ограничена преобразованием в ЖК, ЖСК или ТСЖ. Определено, что надзор за деятельностью организации возлагается на ЦБ РФ, который ведет реестр таких юридических лиц.
• Глава 3 посвящена основным положениям работы кооператива по привлечению и использованию денежных средств на приобретение жилых помещений. Это ключевой раздел закона, детально прописывающий порядок деятельности и регламентирующий взаимоотношения кооператива и его членов, покупку и передачу жилья, механизмы выселения при прекращении членства, раскрытию информации, отчетности и другим существенным вопросам.
• Глава 4 описывает управление кооперативом. В ней определено, что высшим органом управления является общее собрание членов, прописан порядок его созыва и очерчен круг входящих в компетенцию вопросов, изложены требования к работе правления и генерального директора, а также установлена ответственность должностных лиц организации за понесенные убытки.
• Глава 5 посвящена вопросам обеспечения финансовой устойчивости ЖНК и надзора за его деятельностью. Это важнейший раздел закона, вводящий ограничения деятельности, критериифинансовой устойчивости и механизмы контроля, а также устанавливающий ответственность за неисполнение обязательств, требования по аудиту. Кроме того, здесь прописаны полномочия Центробанка по осуществлению надзорных функций.
• Глава 6 имеет название «Переходные положения и вступление в силу настоящего Федерального закона». Нормативно-правовой акт выпущен в конце 2004 года, поэтому за истекший период содержащиеся в разделе статьи потеряли актуальность и, интереса для рядового пользователя не представляют.

Ключевые статьи Закона, описывающие порядок вступления в кооператив, а также права и обязанности, возникающие при этом, приведены в таблице.

В законе о жилищно-накопительных кооперативах можно выделить следующие основные моменты:

• в названии юридического лица должны в обязательном порядке содержаться слова «жилищный накопительный кооператив»;
• основной вид деятельности – приобретение жилья для членов ЖНК;
• обязательность регистрации членов кооператива в ЕГРЮЛ;
• ограничение количества членов кооператива (от 50 до 5000 человек).
• надзор со стороны Центробанка;
• разделение банковских счетов по хозяйственной деятельности и покупке жилья;
• обязательный ежегодный аудит;
• возможность выхода и возврата паевых взносов.

Закон запрещает ЖНК совершать следующие действия:

• выдавать займы как физическим, так юридическим лицам;
• осуществлять дарение;
• быть поручителем по обязательствам пайщиков и третьих лиц;
• вкладывать принадлежащие кооперативу активы в уставные капиталы или имущество других юридических лиц, кроме саморегулируемых организаций, объединяющих ЖНК.

В соответствии с законом, членом кооператива может стать любой гражданин России, которому исполнилось 16 лет.

Из документов потребуется только паспорт, а также свидетельства ИНН и государственного пенсионного страхования. Прочие документы, требуемые банку для выдачи ипотеки, в данном случае не нужны.

Член кооператива при вступлении должен определиться, какую квартиру он хочет купить или построить, и указать это в заявлении.

В результате будет подписан документ, который определит, какова величина паевого взноса, в какой срок и какими долями его надо выплачивать.

Наиболее часто встречающиеся после прочтения ФЗ о жилищных накопительных кооперативах граждан вопросы и ответы на них приведены в таблице.

Обычно член кооператива получает право на получение квартиры по истечении двух лет. Если он оплатит к тому времени половину взноса, то выделяемая ему ссуда должна быть беспроцентной.

При меньшей цифре (от 30 до 50%) часть суммы (максимум 20%) ЖНК будет не вправе покрывать из средств пайщиков. Организации будет необходимо взять для этой цели кредит, обязанность по погашению процентов которого ляжет на ее члена.

На практике большинство жилищно-накопительных кооперативов, не желая связываться с банками или не имея возможности получить деньги на льготных условиях, предпочитают схемы предоставления жилья после оплаты не менее половины его стоимости, что также допускается законом.

Спорные моменты и недостатки

Мировая практика показывает, что ЖНК отлично работают в условиях стабильной экономики. При галопирующей инфляции и непрогнозируемой динамике цен на жилье у подобных организаций могут возникнуть сложности, которые приведут к невозможности исполнения им обязательств перед пайщиками.

Для того чтобы такая организация нормально функционировала, должны соблюдаться два условия:

• регулярное поступление взносов на содержание аппарата и осуществление регулярных платежей;
• возвращаемых заемщиками средств должно хватать для выдачи новых ссуд.

Если рынок стабилен, то подобных проблем не возникает, и система прекрасно функционирует.

Кризис может вызвать отток пайщиков, что приведет к невозможности содержать требуемый управленческий штат. А рост цен потребует увеличения паевых взносов, чтобы покрыть дефицит бюджета, предназначенного для выдачи ссуд.

Пока рынок накопительной кооперации развит слабо. По данным Центробанка, на текущую дату зарегистрировано всего 86 таких организаций, причем 20 из них находятся в стадии ликвидации.

К недостаткам ЖНК можно отнести:

• довольно большие затраты на членские взносы, теряемые при выходе из кооператива;
• требуется ждать не менее двух лет с момента вступления в организацию до получения займа и соответственно приобретения квартиры;
• права на недвижимость принадлежат не пайщику, а ЖНК, пока человек полностью не рассчитается по ссуде, а значит, существуют риски потерять жилье из-за недобросовестных действий или ошибок руководства кооператива.

Первые два пункта являются своеобразной и невысокой платой за использование альтернативных источников финансирования, если проводить сравнение с ипотечным кредитованием.

Последний недостаток можно нивелировать выбором надежного ЖНК и активным участием в его работе.

Следует отметить, что подобные схемы финансирования предназначены для людей с активной жизненной позицией – никакой Центробанк не проконтролирует работу правления кооператива лучше самих пайщиков.

Информация об изменениях и дополнениях

За время существования ФЗ претерпел незначительное количество изменений и дополнений.

Самые важные корректировки были внесены 23.07.2013. Связаны они с тем, что ФСФР России, на которую был возложен контроль над деятельностью ЖНК, была упразднена, а ее функции перешли к ЦБ РФ.

При этом термин «контроль» был заменен на «надзор». Это не просто игра терминами, а существенное изменение взаимоотношения между представителем государства – Центробанком и проверяемой организацией – жилищным накопительным кооперативом.

Жилищный накопительный кооператив создан гражданами Российской Федерации на добровольной основе. Цель объединения — удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье.

Чтобы урегулировать правовые отношения, был создан Федеральный закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Суть 215 ФЗ

Федеральный закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года, а одобрен Советом Федерации спустя два дня того же года.

Закон определяет экономические, правовые и организационные принципы деятельности кооперативов с целью использования денежных средств граждан на строительство или приобретение нового жилья.

О последних изменениях в ФЗ 89 читайте

Краткое содержание Федерального закона № 215:

• Глава 1 — перечисляет общие положения настоящего Федерального закона;
• Гл 2 — раскрывает ликвидацию, создание или реорганизацию кооператива;
• Глава 3 — перечисляет основные положения о работе кооператива, в том числе применение или привлечение денежных средств для приобретения новых жилых помещений;
• Гл 4 — описывает методы управления жилкооперативом;
• Глава 5 — контролирует деятельность объединения и обеспечивает финансовую устойчивость деятельности;
• Гл 6 — перечисляет переходные положения и вступления в силу законопроекта.

Последние изменения в закон «О жилищных накопительных кооперативах» были внесены 3 июля 2016 года.

Последние изменения

Как говорилось выше, последние изменения в ФЗ 215 «О жилищных накопительных кооперативах» были внесены 3 июля 2016 года. В частности, изменения претерпели следующие статьи:

В статье 14 изменилась часть 3. Банк России может потребовать суд ликвидировать кооператив, если были нарушены неоднократные требования, которые были перечислены в настоящем Федеральном законе.

В статье 17 изменился пункт 1 части 1. В нем говорится о том, что если кооператив создал свой персонализированный устав, он должен об этом уведомить саморегулирующую организацию. В частности, должны быть приняты формы участия в кооперативах при наличии подобных документов.

Был изменен пункт 2. В нем говорится о том, что должна быть представлена информация о лицах, которые находятся в составе жилкооператива. Если была создана отдельная организация, которая объединяет жилищные накопительные объединения, то должна быть передана информация о подобной организации.

В статье 20 была изложена часть 3 в новой редакции. В ней говорится о том, что годовой отчет, предварительно созданный кооперативом, должен быть представлен в Банк России или саморегулирующей организацией (если Банк России передал ей полномочия о проведении проверки по финансовой отчетности).

Статья 27

Ч 6 статьи 27 была изменена. Формы участия, которые были установлены настоящим Федеральным законом, могут быть отправлены жилкооперативом в саморегулирующую организацию, чтобы получить заключение в виде официального документа.

П 5 ст 48 был изменен. В нем говорится о том, что член объединения имеет право вносить свое жилье в виде вклада в складочный капитал или другим образом участвовать в создании имущества юридических лиц. Исключением считается создание имущества для саморегулирующей организации в области финансового рынка, которая объединила несколько жилищных накопительных объединений.

Был изменен п 8 ч 1 ст 51. В нем говорится о том, что Банк России может получать от саморегулирующей организации и жилкооперативов копии документов, которые необходимы для оценки предварительно установленных требований по финансовой отчетности.

Ч 1 ст 56 была изложена в новой редакции. В ней говорится о том, что жилищные накопительные кооперативы могут вступать в саморегулирующую организацию, которая объединяет подобные организации. Для этого применяется порядок Федерального закона «О саморегулирующих организациях в сфере финансового рынка». Дополнительно учитываются законодательные акты, которые были приняты Банком России. Документы должны быть приняты в течение 90 дней после наступления одного из следующих случаев:

• Некоммерческая организация получила статус саморегулирующей организации в области финансового рынка;
• Участие в саморегулирующей организации завершено;
• Был создан жилищный накопительный кооператив.

Ниже рассмотрены основные статьи Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»:

Предусматривает ответственность объединения. Кооператив отвечает по собственным обязательствам и принадлежащему ему имуществу. Тем не менее, он не отвечает по обязательствам своих членов.

Статья 7 ФЗ 215

В ст 7 перечислены права членов кооперативов:

• участвовать в их деятельности и выдвигать свою кандидатуру на управляющие должности;
• соглашаться или быть против приобретений для объединения;
• пользоваться положенными льготами;
• запрашивать у управляющего интересующую информацию;
• завещать или передать в безвозмездное пользование свой пай;
• при передаче своей доли получить денежные средства;
• претендовать на положенное по закону жилое помещение.

Скачать закон о жилищных накопительных кооперативах

Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» регулирует отношения, связанные с деятельностью организаций, порядок их создания и права и обязанности участников. Чтобы детальнее ознакомиться с последней редакцией ФЗ, скачайте ее по .

Одни из самых важных вопросов, которые интересуют покупателей новостроек: А можно ли покупать эту новостройку ? Рентабельно ли вложить деньги в конкретный жилой комплекс? Защищены ли права покупателя?
В ответ от представителя застройщика всегда можно услышать: Конечно, строительство ведется по 214 ФЗ, а не по 215. И все утвердительно кивают головой, а на самом деле понятно ли как именно защищает покупателя ФЗ №214? В чем его отличие от ФЗ №215?
ФЗ №214 - это закон об участии в долевом строительстве, замененном с 1 июля 2019 года на понятие проектное строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, ФЗ №215 - это закон о жилищных накопительных кооперативах. Из этого следуют их отличительные особенности:

Ранее ФЗ 214 оформлялся договором долевого участия, с 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. То есть клиент будет оплаччивать строительство своей квартиры не застройщику, а банку. Средства будут содержаться на специальных эскроу-счетах до оконания строительства объекта и ввода дома в эксплуатацию.
Кроме этого, строительная компания должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства дома. При этом возможность купить квартиру на начальной стадии строительства останется такой же.
Строительные компании будут вкладывать в строительство или собственные средства, или кредиты, взятые в банках.
Эти изменения сведут к минимуму риски граждан от потери клиентских средств. В свою очередь после окончания строительства покупатель обязан принять квартиру согласно акта осмотра.

В ФЗ-214 строго оговорен срок, срок, согласно которому застройщик обязан передать объект строительства, определен конкретный объект проектного строительства, подлежащий передачи на правах собственности, цену, срок ее уплаты, гарантийный срок на строительный объект;

ФЗ 215 предусматривает членство в кооперативе, таким образом и закрепляются отношения между ЖСК и его участниками. Вступление в ЖСК определяется уставом самого ЖСК и Жилищным кодексом РФ, но никак не законом ФЗ 215. Участником ЖСК можно стать после подачи заявления в ЖСК и уплаты вступительного членского взноса и первого паевого взноса. При этом сведения об участнике передаются в государственный реестр юридических лиц.
У участников жилищно-строительного кооператива по уставу могут возникнуть обязательства, например, это может быть обязательство по уплате членских и вступительных взносы (помимо паевых). Поэтому необходимо внимательно изучать устав и все учредительные документы ЖСК, а также каков порядок и размеры взносов, подлежащих оплате и сам график платежей и т.д.

Какие именно положения закона №214 защищают участника проектного финансирования строительства?

Банк, на счету которого будут размещены средства граждан, будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

По статье 12.1 ФЗ №214 обязательства застройщика должны обеспечиваться одним из способов:
1) Согласно статьям 13-15 ФЗ №214 залогом,
2) Согласно статье 15.1 ФЗ №214 поручительством
3) Страхованием ответственности на случай банкротства, либо поручительство банка, за невыполнение обязанности по передачи объекта.

Что получает участник договора долевого участия от этих способов обеспечения обязательств?
1) возврат денег, которые внес участник по договору долевого участия или в силу закона №214,
2) оплата убытков, неустойки, штрафа, пени, которые полагаются участнику долевого строительства за просрочку сдачи объекта недвижимости или ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком по передаче прав на объект, а также все выплаты обеспеченные ему договором и (или) федеральными законами.

Заключение договора о приобретении квартиры по ФЗ-215 означает, что будущий член кооператива желает обзавестись жильем, становясь членом кооператива и вложив свои средства.
Подобная форма договора является совершенно законной и более привлекательной по стоимости. Это объясняется отсутствием страхования денежных средств, уплаты НДС, возможностью нанимать менее дорогих подрядчиков (соглашающихся работать за наличный расчет).
При покупке квартиры по ФЗ-215 можно использовать и материнский капитал, и брать ипотеку. Дома обычно малой этажности и быстро строятся.
Но рисков при приобретении значительно больше -начиная от отсутствия страховки до невозможности введения объекта в эксплуатацию.
Для участников ЖСК возврат вложенных денег возможен только при выходе из кооператива. ЖСК может вернуть их лишь при наличии необходимых средств на счету. Если денег там нет – выплата невозможна. Все юридические вопросы решаются только по уставу кооператива.

Кроме того, что сроки сдачи затянули на год, так и сейчас дом до сих пор не присоединили к коммуникациям и не передали управляющей компании. И самое сложное в этом – повернуть ситуацию в свою сторону. Вернуть деньги практически невозможно. Как и найти покупателя на такую квартиру.

Виной всему строительство Жилищного кооператива по 215 ФЗ . Именно по нему обычно ЖСК ведут строительство. А это изначально – отсутствие каких-либо гарантий.

Основные пункты, которые в корне отличаются от тех, по которым действуют застройщики при долевом строительстве. Изначально, ЖСК имеет специфическую судебную практику по разрешению споров между членами ЖСК. Первоначально, Жилищные кооперативы имеют право действовать вне рамок 214 ФЗ. Что это означает?

Помимо стоимости квадратных метров, придётся заплатить вступительные взносы, которые могут вырасти до 5 процентов от стоимости квартиры. При этом, членские взносы жилищный кооператив имеет право взимать не только на содержание объекта, но и на его достройку, если вдруг деньги закончатся.

Отдельный разговор о договоре. По 214 ФЗ застройщик оформляет всего один договор, к которому могут быть приложения и дополнительные соглашения. В которых прописываются и сроки строительства, и стоимость объекта, и штрафные санкции. Пайщик ЖСК помимо договора обязан подписывать устав . Нормативные положения которого не имеют ничего общего с нормами гражданского обязательственного права. Единственная в нём норма для ЖСК – это взимание дополнительных взносов, которые могут потребоваться, например, для достройки дома. Расторгнуть такой договор тоже не просто. Например, если при строительстве по 214 ФЗ дольщик при неисполнении обязательств может договор расторгнуть и потребовать возврата своих средств. Кроме этого, может потребовать и неустойку. Пайщики при подобной ситуации могут рассчитывать на возврат денег только при выходе из кооператива. При этом, членские взносы обратно не вернут. Неустойка за сорванные сроки сдачи тоже не предусмотрена. Плюс к этому, даже через суд ЖСК выплачивает деньги только в том случае, если у него на счету есть средства. При их отсутствии даже суд не удовлетворит требование пайщика.

И что главное – приобретая квартиру через ЖСК, на закон «О защите прав потребителей», рассчитывать не стоит . Он просто не применим. Поэтому, покупатель недвижимости через ЖСК юридически намного меньше защищен, чем дольщик, приобретающий квартиру у застройщика.

Поэтому, покупая недвижимость, в первую очередь нужно обращать внимание на то, по какому закону ведётся стройка. Предварительно, узнать о законности объекта можно на сайте администрации Краснодара. Объекты, строящиеся с нарушением, можно увидеть на интерактивной карте пройдя по ссылке Самострои Краснодара . Но, даже не обнаружив там объект, стоит уточнить информацию о законности стройки по телефонам 218-91-32 и 218-91-05.

Определяются правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов. Устанавливается правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Число членов кооператива не может быть менее 50 и более 5 тыс. человек. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений.

Устанавливаются требования, предъявляемые к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива. В частности, размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, не может быть менее 30% от размера паевого взноса члена кооператива. Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать 20% стоимости имущества кооператива. Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет. Приводится перечень сделок, который кооператив может совершать только после получения согласия общего собрания членов кооператива.

Учредительные документы ранее созданных кооперативов и иных организаций и осуществляющих деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, за исключением учредительных документов жилищных и жилищно-строительных кооперативов подлежат приведению в соответствие с Федеральным законом в течение года со дня его вступления в силу.

Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, за исключением ряда положений, для которых установлен иной срок вступления в силу.