Перепродажа квартир, как перспективная идея бизнеса. Бизнес на покупке и продаже квартир в новостройках (на примере рынка Самары) Методы получения дохода, основанные на сдачи недвижимости в аренду

Бизнес на купле-продаже квартир является самым высокодоходным в процентном соотношении после реального сектора экономики. Основное его преимущество — это пассивный характер заработка. Существенный минус – высокие риски. Однако если правильно анализировать рынок и верно оценивать степень надежности застройщика, риск можно свести к минимуму.

Строительный рынок в крупных российских городах развивается приблизительно с одинаковой интенсивностью. Отличается здесь столица в связи с высоким порогом входа (цена квартир гораздо выше). Отдельного внимания заслуживают такие города как Сочи, которые в 2012-2014 гг пережил настоящий строительный бум из-за огромного вливания инвестиций.

Остальная Россия катится по рельсам неторопливо и основные экономические прогнозы здесь схожи.

Мы взяли Самару по нескольким причинам:

Это регион.
Это город-миллионник.
Это город с большим ежегодным объемом ввода жилья в эксплуатацию.
И последний немаловажный пункт – автор здесь живет, а, значит, у него была возможность своими глазами и ногами исследовать эту благодатную тему.

Еще несколько лет назад покупка на этапе строительства объекта и его перепродажа после введения в эксплуатацию в среднем через год позволяла получить порядка 15%-20% от стоимости квартиры в сегменте эконом и средней ценовой категории. Такую доходность не один вид пассивного заработка принести не мог.

Сегодня желающие заработать на разнице стоимости новостроек по-прежнему набрасывают эти 15-20 % и часто с успехом продают жилье. Однако нововведения в Налоговом Кодексе (в меньшей степени) и увеличившийся объем вводимого на рынке жилья (в большей степени) грозят этот вид заработка для перекупщиков сильно уменьшить.

С 2010 года в Самаре, равно как и в других больших городах стали реализовываться масштабные проекты застройки территорий жильем эконом-класса. На примере Самары это «Кошелев-проект» на северной окраине города и «Южный город» на южной. Помимо этих масштабных проектов ежегодно строятся новые дома в других районах города («Волгарь», объекты СОФЖИ (Самарский областной фонд жилья и ипотеки), многоэтажные дома на 5 и 6 просеках, ул. Ташкентской и др.)

Ипотечные кредиты позволяют удовлетворить потребности жителей в жилье, благодаря чему коэффициент доступности жилья среди россиян увеличился.

Типичный пример заработка на купле-продаже новостроек

Продажа от застройщика декабрь 2016 года. 2-к квартира в 5-ти этажном доме, площадью 47 кв.м., цена 1620 000 рублей. Срок сдачи 1.06.2017 г.

В апреле 2017 г (через 5 месяцев) перекупщик продает эту квартиру за 2 165 000 рублей с торгом до 50 000 — 60 000 рублей. Его личный доход за эти полгода на проведении этой сделки составит 485 000 рублей.

Выбираем объект для инвестирования

Предположим, что у нас есть 1,5 млн.рублей, которые мы хотим инвестировать в 1 к.квартиру в новостройке с целью ее перепродажи.

Для этого мы должны проанализировать рынок жилья, чтобы выбрать объект, который мы сумеем быстро и выгодно продать.

Поскольку один из застраиваемых районов имеет этажность до 3 этажей, а второй 5-10 этажных домов. То мы будем выставлять ограничения по этажности.

Предполагаемый объект инвестиций: 1 к.квартира-новостройка до 1,5 млн. рублей.

Исходя из этого мини-исследования, можно сделать вывод, что в первом районе гораздо больше предложений в данной ценовой категории. При этом квартиры в основном уже поступают в продажу от физических лиц. Во втором районе количество предложений на вторичном и первичном рынке не намного отличается.

В то же время, как известно, люди, в основном, приобретают жилье на основе личных предпочтений проживания в том или ином месте. Если он всю жизнь прожил, скажем, в Кировском районе, он будет искать квартиру там же или в аналогичном направлении. Именно поэтому строители размещают свои рекламные баннеры в районах проживания своей целевой аудитории. В то же время, бывают и исключения, которые только подтверждают правило.

Пример предполагаемой покупательской активности на карте города по районам:

Карта покупательской активности по районам.

1-я точка новой застройки отмечена красным квадратом, а «ареол обитания» потенциальных покупателей – красным кругом.

Во втором случае, соответственно точка новой застройки отмечена черным квадратом, а место проживания клиентов – черным кругом.

При выборе объектов инвестирования желательно учитывать следующие моменты:

Надежность застройщика
Привлекательность объекта для потенциальных покупателей
Количество аналогичных предложений

Надежность застройщика

В строительный бизнес приходят не случайные люди. Реализация масштабных проектов возможна при наличии больших денежных средств (собственных или заемных), наличия опыта у застройщика, разрешительных документов.

Как правило, строительные компании уже функционируют несколько лет на рынке и можно выяснить какие объекты они возводили и с каким успехом.

Если компания новая, то следует выяснить, кто является учредителем компании и в каких проектах человек участвовал. Если имя руководителя компании звучало в связи со скандальными недостроенными объектами, разумным было бы отказаться от покупки, даже если цена квартиры очень привлекательна.

Низкая цена квартиры и быстрый срок сдачи объекта должно вас насторожить.

В свою очередь участие застройщика в программах, финансируемых из федерального бюджета (жилье для военнослужащих, для молодой семьи и др.), достаточное количество достроенных объектов, банков, участвующих в кредитовании новостройки может служить хорошим признаком.

Перед покупкой обязательно читайте разрешительную документацию: свидетельство на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию.

Пример, который может насторожить:

Квартира продается существенно ниже аналогичных предложений на рынке.
Разрешение на строительство получено в далеком 2010 году, с тех пор продлевалось.
Строительство на площадке или не начиналось, или ведется с огромными задержками.
Фамилия учредителя упоминалась в связи с недостроенными объектами.

Пример объекта, с высокой долей вероятности недостроя или задержки ввода в эксплуатацию.

Привлекательность объекта для потенциальных покупателей

Объект может строиться надежным застройщиком (в том числе и государственными или окологосударственными структурами, ипотечными операторами), иметь низкую стоимость и возводится на государственные или региональные средства, например, для переселения людей из аварийного жилья. Однако в конечном итоге иметь очень низкую привлекательность для покупателей: не иметь социальной инфраструктуры, возводиться из плохих дешевых материалов, находиться в очень отдаленных районах.

Таким примером применительно к Самаре стал микрорайон «Озерный». Он строился одновременно с «Кошелев-проектом», представлял из себя аналогичные 3-х этажные дома и по сравнению с «Кошелевым» находился гораздо ближе, в Куйбышевском районе.

Однако уже после возведения объекта стало понятно, что инфраструктуры здесь не будет, жителей мало, а дома очень быстро теряют свой изначальный вид. В итоге квартиры здесь продаются через 7 лет дешевле начальной цены и долго.

Пример малоликвидной квартиры на самарском рынке.

Количество аналогичных предложений на рынке

Массовая застройка может привести к избыточному количеству аналогичных предложений. В итоге для того, чтобы продать объект нужно снижать его стоимость, а, значит, заработать на перепродаже не получится.

Идеальным вариантом может стать покупка квартиры по невысокой цене в доме с несколькими секциями в центральных районах города у надежного застройщика. Неудивительно, что такие квартиры очень быстро раскупаются перекупщиками.

Продаем квартиру: этапы продажи, риски и налоги

Не прибегайте к услугам риэлторов при продаже квартиры. Их задача – уговорить вас снизить цену для ее быстрой реализации и получить вознаграждение за факт продажи (чаще стоимость своих услуг риэлторы закладывают в цену недвижимости). Правда в том, что если цена низкая, то квартира и так продается в сжатые сроки.

Услуги сопровождения сделки для продавца хоть раз прочитавшего тематические законы и представляющего этапы купли-продажи недвижимости, не представляют ценности.

Помимо вашей квартиры, риэлторы набирают еще 5-10 квартир в том же районе, и не стоит надеяться, что риэлторы будут с особым рвением пытаться сбыть именно ваш объект. Они часто переносят показы покупателям на более удобное для них время, забывают обновлять объявление на досках объявлений (все мы люди!) и т.д.

Итак, ваша квартира понравилась покупателю и он готов ее купить. Какие шаги вы должны вместе пройти, что он стал владельцем квартиры, а вы получили долгожданную прибыль?

Подписание договора залога (расписки) и получение залога за продажу квартиру. Этими действиями стороны демонстрируют серьезность своих намерений совершения сделки. Покупатель, как правило, просит показать ему документы или копии паспорта, свидетельства о собственности, кадастрового плана, справок об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, паспорта счетчиков приборов учета (если они установлены), договора ДДУ, акта приема-передачи объекта.
Заключение сделки, составление и подписание договора купли-продажи. К моменту заключения договора продавец предоставляет выписку из ЕГРП и доверенность на право продажи от супруга если квартира приобретена в браке.
Перевод денежных средств.
Регистрация договора в МФЦ.
Получение свидетельства о собственности (выписки из ЕГРП).

Этапы совершения сделки купли-продажи с привлечением ипотечных средств.

Покупатель передает залог на основе подписанного договора залога и делает оценку объекта.
Вы передаете ему копии кадастрового паспорта, своего паспорта, свидетельства о собственности, договора на.
В течение 5 дней банк оценивает объект и приглашает покупателя на подписание кредитного договора.
В этот же день, когда покупатель подписывает кредитный договор, вы приезжаете в банк, получаете первоначальный взнос и пишете расписку в получении.
После этого банк выдает кредитные деньги наличными и Вы с покупателем закладываете их в сейфовую ячейку.
Уходите на регистрацию договора купли продажи либо через Банк, либо через МФЦ.
После получения пакета зарегистрированных документов из МФЦ, продавец приносит их в Банк и забирает деньги из ячейки.

Занижение стоимости квартиры в договоре

Уход от налогов практикует 99% собственников, купивших недвижимость на этапе строительства с целью ее дальнейшей перепродажи. В противном случае будет теряться весь смысл перепродажи.

Делается это посредством занижения стоимости в договоре купли-продажи квартиры.

Пример: квартира продается по цене 1600000 рублей. В договоре указывается сумма 1300 000 рублей – та цена, за которую квартиры была приобретена у застройщика. По документам владелец продает квартиру по той же цене, что и покупал ее, а, значит, нести в налоговую 13% с 300 000 рублей он не должен.

От этой схемы страдает покупатель в том случае, если он продает недвижимость раньше чем через 5 лет. Если это происходит, то он должен либо заплатить налог с разницы цены, либо также как и предыдущий продавец указывать меньшую сумму в договоре купли-продажи.

Банки дают ипотечный кредит для покупателя по схеме с занижением стоимости квартиры таким образом:

В основном договоре купли-продажи прописывается стоимость квартиры, например, 1 000 000 рублей, сумма первоначального взноса 100 000 рублей, а сумма кредита 900 000 руб. 900 000 рассчитывается от оценочной стоимости, которая должна быть не меньше 1 300 000 рублей – реальной цены квартиры на рынке.
При этом в предварительном договоре купли-продажи указывается, что стоимость квартиры фактически 1300 000 рублей, первоначальный взнос 400 000, сумма кредита 900 000 рублей.
В договоре ниже следует оговорка, что по соглашению сторон, стоимость квартиры в основном договоре купли-продажи будет 1 000 000 руб.

Однако здесь есть риски для продавца. В том случае если покупатель понесет в налоговые органы предварительный договор купли-продажи квартиры с указанной реальной стоимостью для получения вычета, то продавцу придется платить налог 13% с полученных средств при продаже объекта.

Как заработать на перепродаже квартиры, если у вас не хватает денег

Раньше зарабатывать на купле-продаже могли лишь те, кто имел наличными или на банковском счете порядка 1,5 -2 млн.рублей. Сегодня благодаря такому инструменту как ипотека, возможность дополнительного пассивного заработка появилась практически у всех, кто имеет официальный вид заработка и некую свободную сумму в размере 200 000 — 500 000 рублей.

Доступность ипотеки позволила появиться на рынке еще одной категории перекупщиков: продавцов-заемщиков .

Схема их работы:

Приобретается квартира в ипотеку на первичном рынке с первоначальным взносом с целью продажи ее через год по завышенной цене. В течение года сумма долго либо гасится (если есть такая возможность), либо продается, будучи в залоге. Банки проводят такую процедуру без особых проблем, особенно, если первоначальный взнос будущего покупателя полностью покрывает остатки долга перед первым банком.

За год они выплачивают проценты, однако итоговая сумма дохода может перекрыть эти расходы.

Пример . Цена квартиры от надежного застройщика 1 000 000 рублей с черновой отделкой. Первоначальный взнос 200 000 рублей. Кредит на 20 лет с процентной ставкой 10,9. Сумма ежемесячных платежей составит 8200 рублей. За год выплаченная сумма составит 98 400 рублей. Сумма погашения по основному долгу 12 000 рублей, остаток долга банку 998 000 рублей. После введения дома в эксплуатацию квартира продается по цене 1300 000 рублей. Считаем доходность: 1300000 – 998 000 – 98 400 = 203 600 рублей. Это тот заработок, который вы можете получить. В пересчете на месяц это не так уж и много: порядка 17 000 рублей. Тем не менее, это абсолютно пассивный вид заработка и с минимальными рисками.

Если хочется продать объект дороже, то можно выполнить небольшие ремонтные работы – штукатурку стен, электропроводку. В этом случае расходы составят около 20 000 рублей (штукатурка) + 10 000 рублей (электропроводка). Это не такие уж большие затраты, однако покупателей такая квартира привлечет с большей долей вероятности и цена ее может быть от 1350 000 рублей до 1400 000 рублей.

Людей, спасавших свои рублевые накопления в 2014 году через покупку недвижимости, в ближайшее время ждет неприятный сюрприз - налоговые нововведения, которые начнут действовать с 2016 года. С 1 января продать квартиру без уплаты налогов станет возможным только через пять лет (вместо трех, как сейчас). Это подталкивает многих инвесторов уже сейчас активно выходить в кэш - продавать свои инвестиционные квадратные метры через переуступку прав. О приобретении таких квартир рассуждает управляющий партнер московского агентства недвижимости Dream Realty Надежда Телеш

На сегодняшний день самым безрисковым и интересным с точки зрения среднесрочного (на три-пять лет) инвестирования является покупка квартир в новостройке от частных инвесторов.

И причин этому несколько:

1) арендный бизнес квартир сильно просел, и рассматривать покупку готовой вторичной недвижимости с этой точки зрения не слишком целесообразно. Судите сами: окупаемость больше 20 лет, сервисные издержки и нервотрепка с арендаторами с учетом сниженных арендных ставок приводят к тому, что объект становится скорее пассивом, чем активом;

2) с учетом того, что ощутимый объем новостроек заморожен или сдвигается по времени, вложения на любом этапе от котлована до подведения коммуникаций в среднесрочной перспективе представляют повышенный риск и заморозку своих инвестиций на неопределенный срок. В данном случае мы рассматриваем именно варианты на этапе котлована и долгострой.

В этой связи, если мы не рассматриваем вариант решения личного жилищного вопроса, а делаем ставку на инвестиционную привлекательность объекта, рекомендуем отдавать предпочтение вторичной недвижимости в новостройках, реализуемой частными инвесторами.

Причина № 1: цена. Цена на квартиры в новых домах на сегодняшний день на 5-10% отличается от цены самого застройщика. И цена частных инвесторов ниже за счет того, что они не завязаны на кредитные обязательства и план продаж, они готовы зафиксировать свою прибыль, которая и так обычно составляет от 50% до 70% от первоначальных вложений.

Приобретая подобные объекты, совсем не обязательно при этом вкладываться в ремонт (особенно с учетом новых цен, привязанных к евро и доллару).

Кроме того, продавец заинтересован вывести свои деньги, не дожидаясь изменений в налоговом законодательстве, которые вступят в силу в 2016 году и привяжут расчет налогооблагаемой базы к кадастровой стоимости объекта. А пятилетнее ожидание налогового вычета явно не входит в планы инвестора.

Причина № 2: отсутствие юридических рисков. Наличие свежеполученной собственности и ключей на руках, а также высокая вероятность отсутствия прав третьих лиц на объект (что в любом случае следует проверять) являются неоспоримыми доказательствами юридической чистоты объекта.

Рассматриваемые нами объекты через три года в том же самом состоянии, а именно «в бетоне», принесут своему владельцу прибыль порядка 30-40%, что составит минимум 10% годовых. Этот вариант идеально подойдет консервативному инвестору, готовому получить разумную прибыль, не неся практически никаких рисков.

В любом случае, прежде чем покупать что-либо, надо проанализировать перспективы роста района, качество строительства, возможности появления метро, инфраструктуры, проблемы парковки и еще несколько факторов, негативные последствия от наличия или отсутствия которых могут свести на нет всю эту покупку.

Надежда Телеш специально для «РБК-Недвижимости»

Перепродажа квартир – выгодная идея для бизнеса. Суть идеи заключается в покупке старенькой квартиры, которая давно не ремонтировалась, со старыми деревянными окнами, старой сантехникой.

Такая квартира стоит намного дешевле, чем аналогичное отремонтированное жилье. Но не каждый владелец имеет возможность вкладывать деньги в ремонт перед продажей квартиры.

А вот фирма по перепродаже квартир такими ресурсами владеет, давайте разберем подробнее:

Как организовать бизнес по перепродаже квартир?

В фирме должно работать несколько человек. Без первоначального капитала открыть такую фирму не получится. Есть вариант заключить договор с владельцем квартиры, что фирма помогает ему с реализацией за его цену, а сама делает ремонт и перепродает квартиру за свою. Но здесь нет гарантий, что человек вас не кинет. По этой схеме можно открывать фирму без денег на покупку квартиры.

Однако при любой схеме деньги на классный ремонт все равно нужны. Если вы покупаете квартиру за 1 000 000 рублей, вкладываете в ее ремонт 200 тысяч рублей, а продаете за 1 500 000 рублей. То чтобы фирма из нескольких человек могла безбедно существовать, достаточно перепродавать 2 квартиры в месяц.

В штате нужно иметь хорошего менеджера по продажам, который будет искать клиентов, выезжать с ними на объект, риэлтора, который будет заниматься поиском выгодных вариантов для недорогой покупки недвижимости, а также ремонтную бригаду и дизайнера.

Ремонт важно производить качественно. Некоторые люди не любят работать с агентствами, тогда можно простить владельца собственности рассказать о своем жилье лично. Кстати, если покупатель захочет переделать ремонт по своему вкусу, специалисты вашей фирмы могут ему помочь.

Важно не идти в криминал, не стараться обмануть людей, готовых за бесценок продать свою квартиру. Суть бизнеса в покупке квартиры без ремонта, благоустройстве жилища и последующей перепродажи с выгодной разницей. Честные деньги всегда достаются тяжелее, зато ваша совесть будет чиста.

Перепродажу квартир можно совмещать с перепродажей домов, правда на ремонт уйдет больше, ведь нужно будет заниматься благоустройством территории, сажать сады, выкладывать дорожки, заниматься не только внутренней отделкой, но и фасадом здания.

Флиппинг — покупка жилья с целью его быстрой перепродажи, чрезвычайно популярный способ заработка на Западе. В России этот метод получения дохода пока не пользуется популярностью. В статье мы дадим советы, которые могут помочь читателям успешно зарабатывать на флиппинге.

Составление четкого плана действий — первый шаг любого флиппера

Хорошо спланировано — наполовину сделано. Этот афоризм особенно актуален для людей, занимающихся флиппингом. Без четкого расписанного плана действий зарабатывать на быстрой перепродаже квартир практически нереально. Необходимо четко представлять себе последовательность действий.

1. Анализ ситуации на рынке недвижимости

Начинающему флипперу необходимо тщательно изучить и понимать текущую ситуацию на рынке недвижимости : среднерыночную стоимость различных видов жилья, прогноз по изменению их цен в будущем, уровень спроса на эти объекты и тому подобные вопросы. Это позволит правильно выбрать объект недвижимости, который будет приобретаться и увеличит шансы на его быструю и выгодную продажу.

2. Четкий план расходования средств

Также важно четко спланировать, какое количество средств будет тратиться на всю операцию по перепродаже, с учетом цены объекта недвижимости, расходов на проводимые в нем улучшения, рекламу для потенциальных покупателей, юридическое сопровождение, уплату налогов.

Так как сделку необходимо проводить максимально быстро, не стоит ввязываться в ипотеку или оформлять кредит для получения недостающих средств, ведь оформление всех документов займет немало времени, а проценты по кредиту могут «съесть» существенную часть прибыли.

При составлении сметы вашей финансовой операции выделите небольшую сумму на непредвиденные расходы. Ведь в самом идеальном плане всегда что-нибудь пойдет не так. Будет очень обидно, если из-за какой-то мелочи, вроде неожиданного повышения цен на строительные материалы, ваша тщательно спланированная сделка окажется под угрозой.

3. Варианты возмещения возможных убытков

Еще один важный аспект, который необходимо продумать заранее — просчет вариантов возмещения убытков в случае, если жилье не удастся продать в течение длительного времени. Можно посчитать возможные доходы от сдачи недвижимости, которую планируете приобретать в аренду.

4. Анализ законодательства об оформлении сделок по покупке и продаже недвижимости

Важно проанализировать законодательство об оформлении подобных сделок. Важно четко понимать, какие документы нужны от покупателя и продавца при заключении договора купли-продажи жилья, куда обращаться для регистрации права собственности и многие другие моменты. Это позволит не терять время при покупке или продаже объекта.

Как выбрать правильный объект для покупки

Существует несколько видов недвижимости, на которых могут зарабатывать флипперы.

1. Недооцененное жилье

Квартиры или дома, возле которых вскоре будет построены важные инфраструктурные объекты, после завершения их строительства непременно вырастут в цене. Это могут быть станции метро, гипермаркеты или крупные офисные центры.

В России широкую огласку получили спекуляции с квартирами в новостройках Сочи. Предприимчивые дельцы, заблаговременно купившие в них квартиры и продавшие их до кризиса, заработали большие деньги всего за несколько месяцев.

Похожая ситуация по прогнозам экспертов должна произойти в преддверии чемпионата мира по футболу в 2018 году. Рост цен на жилье в городах, принимающих матчи первенства, должен начаться за несколько месяцев до начала мундиаля.

2. Залоговая недвижимость

Банками проводятся аукционы по реализации имущества должников. Как правило, стоимость такого лота начинается с 80% и может опускаться до 40% от стоимости рыночной оценки жилья. Информация об аукционах часто размещается на сайтах банков. Правда флипперу придется постоянно мониторить их, чтобы получить необходимые сведения, при этом наиболее ценные объекты выкупаются заинтересованными лицами не на публичных торгах, а в частном порядке, но все же некоторым россиянам удается заполучить на аукционах приличное жилье по дешевке.

3. Вынужденная срочная продажа жилья

Случается, что владельцы квартиры или дома приняли решения переезжать в другой город или страну или им срочно понадобилась крупная сумма денег из-за внезапно возникших непредвиденных обстоятельств. В этом случае они не будут долго торговаться и их жилье наверняка удастся приобрести по цене ниже рыночной. Подобные варианты встречаются не часто, но полученная прибыль с лихвой компенсирует все трудности по их поиску.

4. Квартиры без ремонта

Самый простой вариант для флиппера — приобрести квартиру без отделки или в «убитом» состоянии. По некоторым данным хороший ремонт повышает стоимость жилья на 5-10%. А после качественной отделки элитной недвижимости прибыль может составлять 20-25% от суммы, вложенной в квартиру.

Какой бы вид недвижимости не выбрал флиппер, ему нужно помнить, что проще всего продать доступное жилье, которое может позволить себе семья со средним доходом. Конечно, на перепродаже элитного дома или квартиры можно получить гораздо большую прибыль, но найти покупателей на такой объект намного сложнее.

Наличие команды профессионалов — залог успеха во флиппинге

Операция по перепродаже квартиры разделена на много этапов и каждый из них требует наличия специальных знаний, поэтому для людей, которые хотят заниматься флиппингом, очень важно подобрать команду профессионалов, где каждый будет отвечать за свою часть работы.

В ней не обойтись без:

опытного агента по недвижимости, хорошо знающего конъюнктуру рынка, который сможет подобрать подходящий объект недвижимости, а затем найти покупателей для него;
людей, которые проведут ремонт жилья или хотя бы (если флиппер будет заниматься ремонтом сам) хороший дизайнер, который сделает дизайн-проект;
грамотного юриста, который сможет взять на себя юридическое сопровождение сделок.

Грамотный ремонт с минимумом затрат — залог успеха

Для того чтобы интерьер квартиры произвел впечатление на покупателей, не обязательно вкладывать в ремонт десятки тысяч долларов. Ведь дорого не значит стильно. Гораздо важнее сделать хороший дизайн-проект жилья.

Благодаря ему можно рационально расставить мебель и изменить освещение, что поможет визуально увеличить пространство. А правильно подобранные сочетания цветов стен, подушек, ковров, штор, обивки мебели и различные аксессуары, вроде картин на стенах или статуэток на полках, могут добавить интерьеру квартиры индивидуальности и изменить его до неузнаваемости.

Искусство быстрой продажи жилья

Существует несколько вариантов быстрой реализации недвижимости, которые успешно используют все риэлторы уже много лет.

Вариант 1. Импровизированный аукцион

Несколько потенциальных покупателей, выразивших заинтересованность в объекте, приглашаются на осмотр жилья в одно и то же время. Это создает у них иллюзию, что квартира пользуется спросом и необходимо побыстрее «застолбить ее за собой», пока объект не «увели» конкуренты. Некоторые предприимчивые риэлторы приглашают на встречу подставных покупателей, которые своим повышенным интересом провоцируют настоящих клиентов на спонтанную покупку.

Вариант 2. Телефонный аукцион

Продавец поочередно обзванивает нескольких потенциальных покупателей, которые выразили согласие на покупку. После того, как первый покупатель выразит согласие на приобретение жилья по заранее определенной цене, он набирает номер другого, говорит, что условия немного изменились и называет немного большую сумму. Если второй покупатель соглашается, набирается номер третьего и называется еще большая сумма. Таким образом можно получить максимальную продажную стоимость за квартиру, не потратив много времени на переговоры с клиентами.

Вариант 3. Продажа агентству недвижимости

Если долгое время не удается найти покупателя на жилье, можно попробовать продать квартиру агентству недвижимости. Подобный вариант актуален, когда в течение долгого времени не находится покупатель на объект или флипперу по каким-то причинам необходимо быстро выйти из проекта. Существенным минусам этой схемы является продажная цена. Агентство заинтересуется квартирой, если увидит возможность заработать на ее перепродаже. А для этого его цена должна быть ниже рыночной. При растущем рынке жилья разница должна составлять 70-80%, при падающем — 50-60%.

Налоговый вопрос

Главная причина, по которой флиппинг не получил распространение в России — особенности налогового законодательства. Покупатель недвижимости не облагается налогом, но продавец обязан платить 13% от ее продажной стоимости. Допустим, флиппер приобрел квартиру за 4 миллиона рублей, произвел в ней улучшений на 500 тысяч рублей, а затем продал за 6 миллионов рублей. В этом случае сумма налога с продажи, который он обязан заплатить, составляет 780 000 рублей, что съедает значительную часть прибыли. Но существует ряд способов минимизировать налоговые риски.

Способ 1

Если продажная сумма жилья меньше трех миллионов рублей, налог на продажу составляет те же 13%, но при этом продавец имеет право получить от государства налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей, а покупатель — 130 тысяч рублей. Необходимо, чтобы покупка и продажа проводились в течение одного календарного года (налогового периода) иначе налоговый вычет сторонам соглашения не полагается.

Способ 2

В некоторых случаях, когда фактическая стоимость недвижимости превышает установленный законодательством лимит, покупатель и продавец договариваются, что в соглашении будет указана сумма меньше трех миллионов, а остальные деньги будут переданы наличными. Хотя данная схема противозаконна, желающие сэкономить подобным образом все равно находятся.

Способ 3

Согласно Налоговому кодексу РФ, если продавец недвижимости владел ей более трех лет с момента заключения договора, налог с продажи он платить не обязан вообще.

С давних пор недвижимость относится к наиболее надежным способам сохранности финансов. Подобной гарантии нельзя ожидать ни от денег, ни от золота, ни от драгоценных камней. Ювелирные изделия и благородные металлы относятся к движимому имуществу и могут довольно легко быть утрачены, а наличные средства подвержены инфляции и страдают в результате денежных реформ. Жилье же всегда остается в цене. И даже может служить инструментом для извлечения прибыли. Если знать, как зарабатывать на недвижимости, можно наладить вполне реальный и надежный бизнес. Давайте вкратце рассмотрим основные его схемы.

Как это работает

Итак, зарабатываем на продаже недвижимости. И не только на ней. Инвестировать в жилые объекты можно в разном масштабе и различными методами. А именно покупая и перепродавая квартиры, сдавая помещения в аренду или открыв собственный посреднический бизнес в виде частного риелторского агентства. Покупать или арендовать можно и коммерческие помещения. Другая недвижимость (коттеджи) как объект перепродажи котируется меньше в связи с высокой стоимостью единицы жилья, но тоже вполне востребована.

Не каждый из данных способов доступен любому желающему. Покупка объектов жилья или аренда коммерческого фонда требует вложения очень и очень немалых начальных средств. Подобные инвестиции могут себе позволить в основном коммерческие организации. В числе их возможностей - получение банковского кредита под собственный проект. Но бизнес в сфере недвижимости, то есть заработок на сделках с ее покупкой и продажей, доступен и физическому лицу при наличии необходимого начального капитала.

В чем главные риски

Основной риск бизнеса в этой сфере - отсутствие быстрой окупаемости и возможные в связи с этим убытки. Наиболее популярный вид таких инвестиций - покупка жилья (отдельной квартиры) с целью дальнейшей продажи. В последние годы в связи с кризисом и падением цен в данной сфере объем инвестиций в подобные сделки заметно снизился и составляет не более 15%. Объясняется это отсутствием повышенного спроса в противоположность жилищному буму начала двухтысячных годов.

Покупка жилья в условиях роста спроса на него гарантирует многократный заработок при его перепродаже. Особенно относится это к тем, кто умудрился вложить в данную сферу свободные финансы в последние десятилетия прошлого века. Спустя 10-15 лет прибыль в таких сделках составила десятикратный размер.

В наши дни подобного эффекта ожидать уже не приходится, так как периодов особо бурного роста спроса на жилье (и, соответственно, цен) в ближайшей перспективе не ожидается. В настоящее время отечественный рынок скорее в фазе понижения. Существенно растут в цене лишь объекты доступного жилья. В крупных городах, включая столицу, дорогая недвижимость ажиотажным спросом не пользуется.

О долевом строительстве

Оптимальный вариант для инвестиций - жилье в новостройках. Прочая недвижимость ("вторичка") такого эффекта не даст. Дешевле всего обойдется покупка в доме на стадии котлована. Приобретая квартиру в начальной фазе строительства, вы экономите около 30% ее стоимости. В условиях стабильного рынка это именно та цифра прибыли, расчёт на которую инвесторов можно считать вполне реальным.

Но не следует сбрасывать со счетов огромную массу рисков системы долевого строительства. На самом раннем этапе его их величина максимальна. Для снижения рисков следует выбирать лишь девелоперов с достаточным опытом и солидной репутацией. Косвенными, но не абсолютными признаками этого может послужить множество сданных ранее объектов, ведение деятельности согласно положениям закона ФЗ № 214 "О долевом участии", система кредитных отношений с одним из государственных банков, которые, как известно, выбирают партнеров тщательно и осторожно.

Какие квартиры покупать

Как зарабатывать на недвижимости, обладая необходимой для инвестиций суммой? Какую квартиру лучше покупать? Если вы планируете дальнейшую ее продажу, выбирайте монолитный дом. Это повысит будущую рыночную стоимость объекта. Цена зависит, кроме того, от степени благоустроенности окрестной территории, качества инфраструктуры, наличия рядом необходимых социальных объектов в виде школы, детского сада, больницы и сети магазинов, хорошей транспортной развязки, а в Москве - близости к метро и общего рейтингового показателя района.

Ведущим свой бизнес в столице рекомендуется ориентироваться на планы строительства и расширения сети метрополитена. В Москве в наши дни возрос интерес к недвижимости, расположенной за пределами МКАД. Причины - в росте цен на такие квартиры при подводке в бывший отдаленный район ветки метро. Стоимость жилья возрастает в таких случаях на 15-30%.

Что следует знать о недвижимости в Подмосковье

Цены на жильё растут не только в Москве, но и в области. Наиболее дешевая недвижимость в Подмосковье - квартиры в новостройках Зеленограда. Это связано с некоторой удаленностью города от МКАД. Причём инфраструктурой данный район обладает ничуть не хуже московской. Помимо того, следует обратить внимание на районы Солнцево, где в текущем году планируется открыть ветку метро, Южное Бутово, Дмитровский и т. п.

Другой вариант инвестиций в объекты недвижимости - сдача ее внаем. Как зарабатывать на аренде недвижимости? Съемное жилье востребовано практически всегда. Ведь покупка собственной квартиры далеко не каждому по карману. Планирующему подобный вариант требуется либо свободный объект недвижимости (квартира), либо некоторая сумма в виде начального капитала.

Использовать эти деньги можно, арендовав подходящее по параметрам жилье с целью последующей сдачи. Если же средств достаточно на покупку квартиры, которую впоследствии вы сможете сдавать, считайте, что ваш бизнес ожидает неминуемый успех.

Результат - не скоро...

Но следует иметь в виду, что целенаправленная покупка квартиры под будущую аренду - не самый скорый бизнес. Окупаемость его не так уж и велика. В Москве покупка средней по цене "однушки" оправдает себя примерно лет через пятнадцать, для двухкомнатной этот срок - шестнадцать - восемнадцать лет, а стоимость "трешки" такова, что вернуть все вложенные в покупку средства вы сможете, пожалуй, лишь через четверть века.

Как зарабатывать на недвижимости, используя ипотеку? И возможно ли такое? Вопреки распространенной схеме с покупкой квартиры по ипотеке и последующей сдачей внаем, окупаемость такого жилья не выдерживает никакой критики. Данная недвижимость требует очень долгих выплат кредитных сумм с процентами. Процедура затягивается на десятилетия. Итоговая стоимость жилья в результате бывает завышена в пару-тройку раз. Сдача в аренду подобной квартиры не приносит никакой ощутимой прибыли, максимум покрывает оплату кредита.

Какие квартиры арендуют

Итак, вы решили купить квартиру с целью аренды. Что лучше выбрать? К наиболее востребованным относятся однокомнатные. Их выбирают для аренды чаще всего. Требования к дому в данном случае не слишком высоки. Он может быть и панельным, и не слишком престижным. Если вы не допускаете мысли о будущей продаже такой квартиры или использовании ее для собственных нужд, бюджетное жилье в панельной пятиэтажке - неплохой вариант в смысле экономии первоначальных вложений. Но, имея в виду возможную перспективу продажи, следует озаботиться его приемлемым качеством.

Чаще всего конечная перспектива такой квартиры - стать будущим местом обитания младшего поколения семьи инвестора. В этом смысле вложение денег в жилье - умный и перспективный шаг. К моменту совершеннолетия ребёнка квартира окупит себя и многократно вырастет в цене. Сдавая пока не востребованное жилье в аренду, вы вернете первоначальные вложения и сможете сделать сыну или дочери на совершеннолетие отличный ценный подарок практически бесплатно.

Если денег нет

Возможно ли заниматься бизнесом в сфере недвижимости, не вложив ни копейки начального капитала? Придется вас разочаровать - данная идея относится к числу несбыточных сказок для любителей халявы. Даже решившись на сдачу в аренду собственной квартиры, подумайте о необходимости приведения ее в приличное состояние. То есть потребуются затраты на хороший косметический ремонт.

Вложений потребуют и поиски подходящих вариантов, и оплата частично или полностью услуг ЖКХ для приобретённых объектов, и многое другое. Поэтому без начальных средств в данном бизнесе делать нечего.

Московская недвижимость - золотое дно?

Столица с ее заоблачными ценами на жилье - наиболее перспективное место в плане подобного заработка для ее коренных жителей. Самый распространенный вариант инвестиции в недвижимость рядового москвича - сдача собственной квартиры в хорошем районе за очень приличные деньги с переселением для проживания в съемное жилье какого-либо из городов Подмосковья, где стоимость аренды в разы ниже.

Некоторые решаются на продажу дорогой московской недвижимости и покупку более дешевой в Подмосковье. Разницу в деньгах вкладывают в аренду дополнительного помещения с целью коммерческого найма. Столичная квартира, кроме того, может быть переоборудована под хостел и сдаваться посуточно. Как известно, цены на найм жилплощади в розницу несравнимы с долгосрочной арендой.

Прочие варианты

Как зарабатывать на недвижимости, когда лишней жилплощади в вашем распоряжении нет и не предвидится? Если при этом живете вы в "двушке" или "трешке", и одна комната остаётся незанятой, данную свободную жилплощадь можно пустить внаем.

Часть "квартирных" бизнесменов целенаправленно скупают квартиры, выбирая самые "убитые" - без какого-либо ремонта, часто в ужасном состоянии. Как правило - бывшее имущество алкоголиков и прочих люмпенов. Рыночная стоимость подобного жилья несколько ниже средней, и, раскошелившись на приличный ремонт, при последующей продаже возможно вернуть вложенные средства со значительной "добавкой". Ведь внутреннее состояние квартиры - первое, на что обратит внимание потенциальный покупатель. Многие целенаправленно ищут жилье с ремонтом, так как нет сил или желания возиться самостоятельно, и готовы за это платить.

Есть такая профессия

Как заработать на недвижимости с нуля? Какой способ инвестиций относится к самым малозатратным? Пожалуй, тут можно говорить о частном риелторстве. Посреднику в квартирных сделках начальный капитал не требуется, ведь принцип такого заработка - получение от клиента процента комиссионных за оказанные услуги. Но данный бизнес никак не отнесешь к легким и несложным. Выбравшему риелторскую деятельность предстоит изучение огромного массива информации, активное передвижение по всему городу, общение с огромным числом потенциальных клиентов, поиск которых бизнесмену-одиночке вести труднее, чем профессиональному раскрученному агентству с широкими возможностями саморекламы.

От риелтора требуются, помимо ловкости и пробивных способностей, хорошие коммуникативные навыки и психологическое чутье. Первых результатов при этом можно ожидать не ранее чем через год. И потому на первых порах подобную деятельность имеет смысл вести лишь на правах дополнительного заработка - как исходную ступень в развитии будущего бизнеса.